Problemy z byłym dzierżawcą

[karoll]

Witam, 

mam taką sytuację że odziedziczyłem 3h ziemi i dzierżawiłem ją jednemu gospodarzowi. Umowa była na 5lat i skończyła się 3 lata temu. W momencie gdy się skończyła wyjechałem za granicę, wróciłem niedawno i ten gospodarz cały czas używał sobie pola, przyznam że nie mamy najlepszych stosunków więc znalazłem nowego dzierżawcę które jest chętny już teraz zacząć działać. Problem że stary dzierżawca posiał pszenice i odgraża się że będzie ubiegał się odszkodowania za poniesione koszta.

Pytanie czy faktycznie mam się czego obawiać czy nie mam wobec niego żadnych zobowiązań i mogę spokojnie spisywać nową umowę.

Pozdrawiam, dziękuje za odpowiedź.

[DuzyGrzegorz]

Jaka jest treść tej umowy? Pozdrawiam!

[ali]

o ile mi wiadomo, to kto zasiał ten zbiera, ew, możesz mu zwrócić za poniesione koszta, 

[Opel]

Postaram się pomóc. Z moich wiadomości wynika, że jest taki niepisany przepis że jeśli ten gospodarz jest aktualnie w posiadaniu tej działki, a jest, bo zasiał, to on może składać o dopłatę i pobierać pożytki. Ty natomiast masz prawo wytoczyc mu proces o rozszczenie dzierżawy za 10 lat. Czyli za 3 w twoim przypadku. I teraz tak. Jeśli on to miał przez 5lat to po 3 latach nabył prawo pierwokupu. Czy nabył prawo do piwrwszenstwa wydzierżawienia ? Moim zdaniem nie. Skoro sam "posiadał" tą działkę to masz prawo do rozszczenie, ale nie masz prawa go wyrzucać z tej działki, albo ją przejąć. Przestrzegam przed tym. MUSISZ napisać pismo, że w związku z zakończeniem dzierżawy z dniem tym i tym, po sprzątnięciu pożytków, jako posiadacz nieprawny twojego gruntu, nawołujesz go do opuszczenia tego gruntu i zapłaty na twoje konto określonej kwoty za te 3 lata. Takie pismo musi pójść. Napisz że w przypadku odmowy musi Ci zapłacić 5000zl /ha bo taka masz na dzień dzisiejszy ofertę i w razie draki podstaw jakiegoś krewnego że ten by tyle dał. Jak nie zejdzie po żniwach z pola to policja+ roszczenie do sądu na 5k za rok za te 3 lata.

[karoll]

Dziękuje Opel tak zrobię. Wyślę pismo a umowę spisze z nowym dzierżawcą od przyszłego sezonu, jak już sobie tamten wszystko zbierze. Nie chce wojen.

Szkoda gadać ogólnie, tyle sobie facet korzystał i jeszcze z mordą do mnie, ehh. Co siedzi w tych ludziach ja nie wiem.

[DuzyGrzegorz]

Nie wiadomo czy ma prawo pierwokupu, nie wiadomo jaka była forma umowy i nie wiadomo czy jest terminowa. Jeżeli była ustna to dzierżawca nadal jest dzierżawcą i o żadnych odszkodowaniach nie ma mowy. Każda ustna umowa dzierżawy na okres powyżej roku jest z mocy prawa umową na czas określony (art. 660 w zw. z art. 694 k.c.).  Aby dzierżawca nabył prawo pierwokupu umowa dzierżawy musi być z datą pewną. Ponieważ nie wiadomo nic o formie umowy żadne z twierdzeń Kolegi nie da się wywieść. Pozdrawiam!

[Vademecum]

a ja radze ostrożność, ważne jakiej treści była umowa.

Jak go na żywioł będziesz chciał wyżucić a on będzie cwany to nie wydzierżawisz tego a on bądź co bądź jest posiadaczem. Posiał, nie masz prawa mu tego zniszczyć. Jakbyś wszedł na hama po żniwach to coinnego. Jak ruszysz to sądem to możesz biedy sobie narobić.

Ja bym kroki weryfikowaĺ z prawnikiem. min. zarządać za użytkowanie zapłaty, n ie piszesz kto płaci podatki. Możesz mieć problem przez lata. jeśli jakiejś części nie obsiał to możesz w to wejść na żywioł.

[karoll]

Umowa była na 5 lat, określona była data rozpoczęcia jak i zakończenia. Nie ma żadnych zapisów odnośnie tego co dzieje się po jej wygaśnięciu. Podatki płace ja. Umowy słownej żadnej nie było, korzystał z pola bez poinformowania mnie o tym.

[Vademecum]

to i słownie podziękuj mu za współprace, po żniwach wchodź ty. jak będzie cwany to narobi ci problemów, a sąd to min. kilka tysi. i lata przewlekania a jak to pujdzie do sądu i będzie cwany to będzie to ulrawiał do puki sprawa sie nie zakończy , mogą to być lata. Dlatego słownie najpierw i wyczuj go co chce zdziałać, jeśli o.k. to zaraz jak zbierze wyślij mu odmowe dzierżawy w związku z jej wygaśnięciem.Jak sie będzie żucać to odżałuj 2 lub 3 stówy i idż do prawnika. ale takiego ktury orientuje się w takich sprawach.Taki który w temacie nie siedzi to ci narobi kłopotów.

[Wyrolowani]

KAROLL poczytaj i przemyśl;                                https://wojciechrudzki.pl/prawo-cywilne/umowa-dzierzawy/

[Opel]

Dziwnie piszecie. Ja bym napisał pismo o uregulowanie za 3 lata bezprawnego posiadania tej ziemi, cenę 2x wyższa niż była poprzednio. Do tego pismo o natychmiastowe opuszczenie pola, strasząc odszkodowaniem za wtargnięcie i korzystanie z cudzej własności. Jak by chciał zaorać po żniwach, momentalnie Policja. I nawet jak Policja nic nie zrobi, bo nie zrobi, to wjeżdżam z pługiem i oram swój grunt. Ty jesteś na prawie, nie on. Ty orasz, on wjeżdża po Tobie, znów Policja. Wszystko nagrywaj i dokumentuj. Nie może ktoś sobie zawłaszczać do korzystania nie swojego gruntu. Tym bardziej że była data pewna zakończenia dzierzawy. Jak nie odpuści to wniosek do sądu o odszkodowanie 10tys za rok. Zmięknie .

Uzasadnij że chciałeś sobie fotowoltaike zrobic na polu ale że on blokuje ci bezprawnie wejście na swoją własność to straciłeś w roku 15 tys zł, bo tyle byś osiągnął jakby ci się udało podpisać umowę z agencją. Ogólnie to jesteś stratne mega kasę. Od razu z grubej rury.

[DuzyGrzegorz]

Należy przyjąć że doszło do milczącej zgody na przedłużenie ugody na czas nieokreślony. Milcząca zgoda występuje wówczas gdy:

1. Umawiające się strony wiązała umowa dzierżawy na czas określony, a okres jej obowiązywania upłynął (albo została skutecznie wypowiedzenia przez jedną ze stron).
2. Dzierżawca nadal użytkuje użytkuje nieruchomość.
3. Zarówno wydzierżawiający jak i dzierżawca nie wyrazili braku woli kontynuowania dzierżawy.
4. Strony zawierające umowę dzierżawy nie wyłączyły w umowie możliwości milczącego przedłużenia.
5. Strony zawierające umowę dzierżawy zastrzegły innych konsekwencji na wypadek upływu terminu na jaki umowa została zawarta.

W Twoim przypadku prawdopodobnie (nie mam takiej wiedzy jak ci którzy potrafią określić stan prawny bez znajomości treści umowy) zachodzi milcząca zgoda na bezterminowe przedłużenie umowy dzierżawy. Zatem teraz wiąże was umowa dzierżawy zawarta na czas nieokreślony zawarta w formie równoważnej do formy ustnej. Okres wypowiedzenia takiej umowy wynosi jeden rok. W rolnictwie przyjmuje się rok gospodarczy od jesieni do jesieni. Jeżeli wypowiesz umowę teraz to ten rok zacznie biec od jesieni.

Jeżeli są wątpliwości co do milczącej zgody stron umowy dzierżawy na jej przedłużenie to wątpliwości te rozwiewa art. 674 Kodeksu cywilnego - "Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony".

Nie będzie Ci Kolego łatwo udowodnić, i to bez żadnej wątpliwości, że te dwa lata kiedy nie zrobiłeś nic aby odzyskać władanie nad nieruchomością to nie była milcząca zgoda na przedłużenie umowy dzierżawy tej nieruchomości na czas nieoznaczony.

Kolego Vademecum, w sądzie nie ma żadnych szans. Pozostaje tylko ugoda. Pozdrawiam!

[Opel]

Należy przyjąć że doszło do milczącej zgody na przedłużenie ugody na czas nieokreślony. Milcząca zgoda występuje wówczas gdy:

• Umawiające się strony wiązała umowa dzierżawy na czas określony, a okres jej obowiązywania upłynął (albo została skutecznie wypowiedzenia przez jedną ze stron).
• Dzierżawca nadal użytkuje użytkuje nieruchomość.
• Zarówno wydzierżawiający jak i dzierżawca nie wyrazili braku woli kontynuowania dzierżawy.
• Strony zawierające umowę dzierżawy nie wyłączyły w umowie możliwości milczącego przedłużenia.
• Strony zawierające umowę dzierżawy zastrzegły innych konsekwencji na wypadek upływu terminu na jaki umowa została zawarta.

W Twoim przypadku prawdopodobnie (nie mam takiej wiedzy jak ci którzy potrafią określić stan prawny bez znajomości treści umowy) zachodzi milcząca zgoda na bezterminowe przedłużenie umowy dzierżawy. Zatem teraz wiąże was umowa dzierżawy zawarta na czas nieokreślony zawarta w formie równoważnej do formy ustnej. Okres wypowiedzenia takiej umowy wynosi jeden rok. W rolnictwie przyjmuje się rok gospodarczy od jesieni do jesieni. Jeżeli wypowiesz umowę teraz to ten rok zacznie biec od jesieni.

Jeżeli są wątpliwości co do milczącej zgody stron umowy dzierżawy na jej przedłużenie to wątpliwości te rozwiewa art. 674 Kodeksu cywilnego - "Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony".

Nie będzie Ci Kolego łatwo udowodnić, i to bez żadnej wątpliwości, że te dwa lata kiedy nie zrobiłeś nic aby odzyskać władanie nad nieruchomością to nie była milcząca zgoda na przedłużenie umowy dzierżawy tej nieruchomości na czas nieoznaczony.

Kolego Vademecum, w sądzie nie ma żadnych szans. Pozostaje tylko ugoda. Pozdrawiam!

No to skoro tak, z czym się zgadzam, bo piszesz dość konkretnie i logicznie, to odpowiedź, co z czynszem dzierżawny? Bo trochę to wygląda tak, jakby ten nieprawny dzierżawca był cacy, a właściciel nie. A to raczej nie tak. Doradz właścicielowi, co może zrobić?

Czy może napisać pismo o zapłatę zaległego czynszu na konto? Przecież wydzierżawiający nie ma dokumentu że uregulował zapłatę i fakt że właściciela nie było na miejscu jest moim zdaniem znaczący. Zatem co, pismo że wypowiadam umowę milcząca w trybie natychmiastowym, bo nie płaci Pan za 3 lata dzierżawy? Raczej odpada bo trzeba wysłać pismo o uregulowanie zaplaty, a takiego nie bylo. Rozumiem że radzisz natychmiastowe wypowiedzenie umowy - tylko jakiej? Skoro ona się zakonczyła, umowy milczenia? Ale ok, wypowiadam bezprawną umowę dzierżawy. I co dalej? Co z zapłata dla właściciela?

[Vademecum]

kolego ją nie sugerowałem sądu, ja tylko wspomniałem że sądem narobi sobie kłopotów i kosztów.

Również wiem, że jest to trudne a trudność wzrasta proporcjonalnie do cwaniactwa drugiej strony.

Mając odpowiednią determinację po żniwach może sam wejść z sprzętem i zająć się uprawą , poddzierżawienie jnnej osobie może nic niedać jeśli ten pierwszy będzie cwany.

[Vademecum]

kolego, policja nie przyjedzie do czegoś takiego.

Pisanie astronomicznych sóm nic nieda, wiadomo że nie zapłaci. a jak posiał to właściciel niema prawa uprawy mu zniszczyć.

[Opel]

kolego ją nie sugerowałem sądu, ja tylko wspomniałem że sądem narobi sobie kłopotów i kosztów.

Również wiem, że jest to trudne a trudność wzrasta proporcjonalnie do cwaniactwa drugiej strony.

Mając odpowiednią determinację po żniwach może sam wejść z sprzętem i zająć się uprawą , poddzierżawienie jnnej osobie może nic niedać jeśli ten pierwszy będzie cwany.

Wniosek prosty. Musi pójść pismo, za potwierdzeniem odbioru(do skutku), że zgodnie z zakończeniem umowy dzierżawy i nieprawnym posiadaniem gruntu przez tego Pana przez 3 lata, wypowiadam umowę dzierżawy i żądam uregulowania czynszu dzierżawnego, w wysokości 15tys zł za każdy rok użytkowania pod rygorem skierowania sprawy do sądu.

Po takim piśmie będzie skutecznie wypowiedziana umowa dzierżawy ( po co wypowiadać umowę która się zakończyła) ale ok, posiadacz samoistny więc widocznie trzeba. Ok, będzie miał ten dzierżawca jeszcze rok, ale 15 koła proszę na konto. Dobrze kombinuje czy nie?

[Opel]

Jeszcze znalazłem coś takiego:

Zgodnie z art. 705 k.c. po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy. Jeżeli dzierżawca po zakończeniu umowy dzierżawy nie wyda gruntu to ma tu miejsce dwojakiego rodzaju naruszenie, po pierwsze umowne powodujące odpowiedzialność kontraktową, po drugie zaś naruszenie prawa własności właściciela gruntu. Naruszenie obowiązku umownego, w postaci niewykonania lub nienależytego wykonania umowy prowadzi do odpowiedzialności odszkodowawczej za wyrządzoną szkodę (art. 471 k.c.). Szkodą w tym przypadku będzie fakt pozbawienia właściciela władztwa nad nieruchomością, co ma swój wymiar pieniężny, gdyż właściciel nie mógł pobierać z niego pożytków, pod postacią choćby czynszu dzierżawnego. Należy zatem wytoczyć powództwo o naprawienie szkody. Naruszenie prawa własności powoduje, że właściciel może wystąpić ponadto z powództwem windykacyjnym (art. 222 § 1 k.c.), czyli o wydanie jego rzeczy przez osobę, która faktycznie nią włada. Zwrot nieruchomości musi nastąpić łącznie ze wszystkimi pobranymi przychodami uzyskanymi przez tę osobę, która bezprawnie włada cudzą nieruchomością. Co do poczynionych przez byłego dzierżawcę inwestycji na dzierżawionym gruncie (płot, kominek), to ponieważ był on niewątpliwie w złej wierze (wiedział że nieruchomość nie jest jego własnością i nie ma tytułu prawnego do władania nią), ewentualny zwrot nakładów obejmie tylko tzw. nakłady konieczne, czyli takie które są niezbędne dla utrzymania rzeczy w stanie zdatnym do normalnego użytku. Co więcej zwrot taki byłby konieczny jedynie wtedy, gdyby właściciel wzbogacił w wyniku dokonania tych nakładów koniecznych. W tym przypadku zwrot nie wchodzi w rachubę, gdyż dokonane nakłady nie są nakładami koniecznymi.

[DuzyGrzegorz]

Nie ma słowa o czynszu więc wnioskuję że jest to umowa bez czynszowa (czyli umowa użyczenia). Jeżeli nawet był ustalony czynsz to nie jest powód do wypowiedzenia umowy. Konieczne jest wcześniejsze wezwanie do jego uregulowania (art 703 Kc).

Aktualny posiadacz tego gruntu nie jest posiadaczem samoistnym lecz posiadaczem zależnym.

Nie wiem czy Kolego dobrze kombinujesz bo nie wiem jaki efekt chcesz osiągnąć. Jeżeli chcesz rozśmieszyć (ja na jego miejscu bym się uśmiał) dzierżawcę to dobrze kombinujesz. Nie znam ani treści umowy ani żadnych okoliczności wywiązywania się z umowy. Żeby coś rzeczowo doradzić to musiałbym znać te okoliczności. Zasady wypowiedzenia umowy dzierżawy bez określenia terminu obowiązywania określa art. 704 Kc. Pozdrawiam!

[DuzyGrzegorz]

Art. 705 Kc nie ma zastosowania bo była milcząca zgoda na bezterminowe przedłużenie umowy dzierżawy. Art. 471 Kc też nie ma zastosowania z tego samego powodu. Skoro strony łączy umowa to zgodnie z łacińską zasadą Volenti non fit iniuria (stronie umowy nie dzieje ci się krzywda) to też nie ma zastosowania art. 222 Kc. Zła i dobra wiara dotyczy tylko samoistnego posiadania gruntu. Tu posiadanie jest zależne. Pozdrawiam!

[Opel]

Nie zgodziłbym się z tą milcząca zgodą. Co innego jakby właściciel wiedział że ten dzierżawca to uprawia i nic z tym nie zrobił, dodatkowo pobierał, za to pieniądze, czyli czynsz, bo w te Twoje domniemania że to pewnie jest użyczenie nie wierzę. Wtedy jest faktycznie milcząca zgodą. Ale tutaj okoliczności mamy inne. Właściciela nie było na miejscu, był za granicą. Był przekonany że działka leży sobie odłogiem, a tu się okazuje że ktoś bezprawnie po zakończeniu umowy dzierżawy której nie trzeba było wypowiadać bo zakończyła się zgodnie z datą wpisaną na umowie, wchodzi samoistnie na pole i sobie uprawia. Milcząca zgodą na dzierżawę polega na tym, że ta druga strona jest świadoma co jest grane, a kolega Kroll twierdzi że wrócił do Polski i się mocno zdziwił.

[Vademecum]

samo gdybanie, jedyne pewne rozwiązanie to pismo za potwierdzenjem o opuszczenie gruntu po zbiorachc jako dupochron i wejście właśćiciela z uprawą. Prawda jest taka że jak dzierżawca będzie będzie uparcie chciał uprawiać to pole to właściciel może se piaać i nic więcej. Prawda jest taka że niema skutecznego prawa w takiej sytuacji, dzierżawca zbierze i posieje i będzie tosamo + rok w plecy.

Co sie stanie jeśli właściciel pola zorze go i posieje swoją rosline ? Tamten będzie miał roszczenia o zniszczenie upraw ? Skuteczne egzekwowanie wycenionych strat tylko przez sąd. Proces równie długi jak pozbycie sie zdziczałego dzierżawcy.

Pisanie o zapłacie tysięcy zł przez którąkolwiek stron to tylko pisanie a nakaz zapłaty może wydać tylko sąd. Efekt i droga takiego procesu jest długi i żmudny a na końcu zostaja ochłapy z tych tysięcy. Problem sie komplikuje jeśli właściciel nie chce uprawiać tego pola tylko wydzierżawić komu innemu. Wg. prawa to raczej niemoże komu innemu wydzierżawić. Według prawa powinien zawrzeć rozsądną umowe dzierżawy z obenym użytkownikiem. Oczywiście zarządać min. 1000 zł od ha. Trzeba rozmawiać.

Teraz na onecie czytałem jak w czyżynach gdzie komuniści wysiedlili wsie pod zabudowe miejską ktoś posadził rabarbar i po 30 latach zasiedział 3.5 ha a gmina odkupiła ten grunt za 10 mln.zł. ??? jakby co to w krakowie

[Opel]

Przepisy się zmieniły i takich cwaniackich dzierżawców dziś jest prościej skasować.

[DuzyGrzegorz]

Kolego Opel! Wydaje mi się że nie odróżniasz zwrotu od porzucenia. Zwrot, w tym zwrot nieruchomości jest czynnością dwu osób. Dzierżyciel nieruchomości przekazuje przedmiot dzierżenia czyli dzierżawioną nieruchomość właścicielowi. Jeżeli dzierżyciel nieruchomości nie może zwrócić przedmiotu dzierżenia właścicielowi np. gdy ten przebywa za granicą to może go zawiadomić o zwrocie np. listem poleconym. Nawet jeżeli go nie podejmie to po siedmiu dniach od drugiego awiza ma skutek doręczenia. Porzucenie jest czynnością jednostronną i dzierżyciel nie przekazuje przedmiotu przekazania, nie zawiadamia o tym właściciela i porzuca przedmiot. Odpowiedzialność za porzucony przedmiot spoczywa na dzierżycielu. Dlaczego tak jest od czasów rzymskich? Otóż byłby prosty myk prawny. Jednego dnia biorę nieruchomość w dzierżawę, drugiego porzucam, a trzeciego biorę w użytkowanie porzuconą nieruchomość. Właśnie dlatego jest milcząca zgoda, i to nawet, a może przede wszystkim w sytuacjach wątpliwych aby właściciel nie utracił swojej nieruchomości.

Zwróć uwagę na na treść art. 705 Kc. Artykuł ten nakazuje zwrócić przedmiot dzierżawy a nie porzucić. Dzierżawa trwa zatem od chwili oddania dzierżawcy nieruchomości do używania i pobierania przez niego pożytków do chwili zwrotu przedmiotu dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy. Pozdrawiam!

[Opel]

I nie ma tutaj znaczenia data pewna zakończenia dzierżawy? Bo z tego co piszesz wynikałoby, że każdy dzierżawca, po upłynięciu terminu dzierżawy, musiałby listownie informować wydzierżawiającego, że oddaje przedmiot dzierżawy zgodnie z umową. A ja może krótko żyje na tym świecie ale czegoś takiego jeszcze nie słyszałem. Nie mówię że nie masz racji, bo to dość logicznie brzmi ale co jeśli umowa się zakończyła, a dzierżawca nie wysyła nam pisma o tym że oficjalnie oddaje mi - mój grunt. Moim zdaniem powinna to regulować data na umowie.

[DuzyGrzegorz]

Przeczytaj uważnie co napisałem. Czy napisałem że "każdy dzierżawca, po upłynięciu terminu dzierżawy, musiałby listownie informować wydzierżawiającego, że oddaje przedmiot dzierżawy zgodnie z umową" czy napisałem że "jeżeli dzierżyciel nieruchomości nie może zwrócić przedmiotu dzierżenia właścicielowi np. gdy ten przebywa za granicą to może go zawiadomić o zwrocie np. listem poleconym".

 Data pewna zakończenie dzierżawy będzie wtedy gdy zwrot będzie miał formę notarialną lub urzędowo poświadczoną i to pod warunkiem że został sporządzony w dniu zwrotu nieruchomości. Jeżeli nawet sama umowa dzierżawy została sporządzona przez notariusza i zawiera datę zwrotu to notariusz oczywiści poświadcza datę zawarcia umowy dzierżawy. Notariusz nie może potwierdzić daty zdarzenia przyszłego i niepewnego. To tak jakbyś jutro poszedł do notariusza i spisał akt notarialny że np. 5 grudnia 2025 roku ludzie wylądują na Marsie. Datą pewną będzie data spisania tego aktu, a nie data lądowania ludzi na Marsie. Pozdrawiam!