Problem z dzierżawcą

[Reni_37]

witam mam z moja mama gospodarstwo, ktore otrzymalismy w spadku po ojcu. od 5 lat jest w dzierżawie na umowę z rocznym wypowiedzeniem. teraz po 5 latach chcemy zerwać umowę z dzierżawcą jednak ten usiłuje nam wmówić ze my jako strona ktora zrywa umowe bedziemy ponosic koszty które on zainwestował w pole a nie zdazylo mu sie zwrocić ponieważ umowa dzierżawy była na 10lat. Jednak nam się wydaję że pieniądze na pewno z UE pobierał na ziemię mimo ze musiał ją wykarczować.nie bralismy od niego ani grosza przez 5 lat musiał opłacać tylko jakis mały podatek. więc powinniśmy się obawiać? poczekać? czy jako właściciele którzy postępują zgodnie z prawem i umową możemy mu wypowiedzieć ziemię by móc ją sprzedać juz w następnym roku w maju, bo on twierdzi ze najwczesniej jak juz to w przyszlym roku w sierpniu poniewaz jak posieje jesienia cos to dopiero na sierpien bedzie robił żniwa, jednak czemu ja mam czekac z mamą skoro po zlozeniu wypowiedzenia nie powinien juz siać nic wiedząc ze podczas tego wszystkiego skończy mu się czas dzierżawy. prosze odpisać, gospodarstwo ma 15,8ha przy okazji szukamy kupca, woj. zachodniopomorskie gmina barwice. pozdrawiam

ps. on twierdzi ze poniesiemy koszty te ktorymi obciązy go UE za zerwanie z nimi jakiegos kontraktu, jednak od kiedy 'pracodawce interesuje ze pracownik ma kredyt do spłacenia? przeciez pracodawca kredytu nie splaci za to ze zwolnił pracownika' taka metafora z mojej strony.

[DuzyGrzegorz]

Obawiam się, że dzierżawca ma sporo racji. Roczne wypowiedzenie oznacza, że dzierżawę można wypowiedzieć na rok przed upływem okresu rozliczeniowego. W rolnictwie przyjmuje się, że okres rozliczeniowy kończy się po zbiorach, o ile w umowie nie jest to uregulowane inaczej. Ponieważ umowa została zawarta na 10 lat bez czynszu dzierżawnego należy przyjąć, że dzierżawca tenutę (czynsz dzierżawny) przeznacza na nakład podwyższający wartość nieruchomości, w tym przypadku poziom kultury rolnej nieruchomości, co zresztą przyznajesz i opisujesz. Wynika to także z faktu, że jest to jest umowa dzierżawy, a nie umowa użyczenia. Umowa dzierżawy od umowy użyczenia różni się tym, że za dzierżawę dzierżawca otrzymuje wynagrodzenie w postaci tenuty, a w przypadku użyczenia nie otrzymuje żadnego wynagrodzenia, co nie oznacza, że w przypadku zerwania przed terminem umowy użyczenia nie należy się odszkodowanie tak samo jak w wypadku umowy dzierżawy. Z tej Twojej umowy dzierżawy wynika, że po dziesięciu latach otrzymasz skumulowane wynagrodzenie w formie podwyższenia wartości nieruchomości, a w zamian za to dzierżawca miał pobierać pożytki z tej nieruchomości przez 10 lat. Dzierżawca miał prawo oczekiwać, że przez dziesięć lat będzie użytkownikiem nieruchomości i miał prawo zaciągać zobowiązania w związku z użytkowaniem tej nieruchomości na ten okres czasu. Właśnie po to jest określany okres dzierżawy. Jeżeli zerwanie umowy dzierżawy nastąpiłoby z winy wydzierżawiającego, np ze względu na rażące zaniedbanie nieruchomości nie dające możliwości zwrotu przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym lub ze względu na zaległości w płaceniu tenuty przez okres większy niż przewiduje to kodeks cywilny to oczywiście Ty odpowiedzialności cywilnej nie ponosisz. Z Twojego opisu jednak wygląda, że nic takiego miejsca nie ma.

Podałeś dobry przykład, jednak Twoje wnioski są nie do końca dobre. Pozdrawiam!

[Reni_37]

dodam, że na umowie jest punkt cytuje " każda ze stron ma prawo wypowiedzenia umowy z rocznym wyprzedzeniem." umowę sam napisał 'rolnik dzierżawca' więc pytanie. czy Jeśli zgodnie z umową składam wypowiedzenie roczne, to z tego wynika ze 2014roku na jesień po zbiorach umowa przestaje być ważna ? i jeszcze jedno, czy może mnie obciążyć jakimiśkolwiek kosztami ?

Aaa dodam jeszcze ze z dzierżawionych 15h rolnik tak naprawdę uprawia tylko część pola, a innej części nie uprawia, czy jest to zaniedbanie ?

[DuzyGrzegorz]

Dzierżawę reguluje kodeks cywilny:

Art. 696. Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego.

Art. 697. Dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie nie pogorszonym.

Z twojego opisu wynika, że dzierżawca wywiązał się z powyższych obowiązków, nie może być zatem powodem zerwania umowy. Co najwyżej możesz ją wypowiedzieć, a taką umowę można wypowiedzieć:

Art. 704. W braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.

Art. 705. Po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy.

Z Twojego opisu wynika, że nic takiego nie miało miejsca. Kwestią otwartą jest część nieruchomości nie użytkowana przez dzierżawcę. Trudno będzie Ci udowodnić przed sądem, że stan się pogorszył i przedmiot nie jest wykorzystywany zgodnie z gospodarczym, gdyż grunt ten przed wydzierżawieniem był nieużytkiem. Oczywiście możesz się powołać, że dzierżawca miał obowiązek doprowadzić przedmiot dzierżawy do stanu zgodnego z zasadami prawidłowej gospodarki, ale dzierżawca miał na to zgodnie z umową dzierżawy 10 lat.

Art. 706. Jeżeli przy zakończeniu dzierżawy dzierżawca gruntu rolnego pozostawia zgodnie ze swym obowiązkiem zasiewy, może on żądać zwrotu poczynionych na te zasiewy nakładów o tyle, o ile wbrew wymaganiom prawidłowej gospodarki nie otrzymał odpowiednich zasiewów przy rozpoczęciu dzierżawy.

Z Twojego opisu taki obowiązek nie wynika, tym bardziej w przypadku zakończenia umowy w trakcie roku gospodarczego, gdyż dzierżawca ma obowiązek wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy. Gdyby nie obsiał to by zmienił.

Fakt, że brak jest tenuty nie ma w tym przypadku znaczenia gdyż zgodnie z art. 708:

Art. 708. Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy osoba biorąca nieruchomość rolną do używania i pobierania pożytków nie jest obowiązana do uiszczania czynszu, lecz tylko do ponoszenia podatków i innych ciężarów związanych z własnością lub z posiadaniem gruntu.

Pamiętaj także, że nakłady konieczne (czyli takie które są niezbędne do umówionego użytku - w tym wypadku rolniczego) obciążają wydzierżawiającego, a nie dzierżawcę. Jeżeli w czasie trwania dzierżawy nieruchomość potrzebowała takich nakładów, a z Twojego opisu wynika, że tak, dzierżawca może wyznaczyć wydzierżawiającemu odpowiedni termin do wykonania, a po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego, co wynika z art. 663 K.c.:

Art. 663. Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

Jeżeli w tym zakresie nie było odpowiednich uregulowań to dzierżawca może Ci to zrobić, a roszczenia nie wygasają po zakończeniu umowy, zwłaszcza, że dzierżawca jest osobą fizyczną i nie ma tu zastosowania interpretacja zawarta w wyroku Sądu Najwyższego z 26 czerwca 2008 r., sygn. akt II CSK 69/08, gdyż dotyczy przedsiębiorców.

I rzecz najważniejsza. To, że grunt jest wydzierżawiony w żadnym stopniu nie ogranicza Twoich praw majątkowych nad nieruchomością. Możesz tę nieruchomość sprzedać, wtedy nabywca przejmuje Twoje prawa i to on jest wydzierżawiającym.

Ponadto konsekwencje zerwania umowy przez wydzierżawiającego są przez ARiMR w stosunku do dzierżawcy traktowane są jako siła wyższa, a w dodatku ten rok wyprzedzenia daje dzierżawcy możliwość wydzierżawienia innego gruntu. Są też programy (np dopłaty do obszarów o niekorzystnych warunkach gospodarowania), w których Ty możesz przejąć zobowiązania, ale nie musisz.

Starałem się Ci wskazać zagrożenia wynikające z zerwania tej umowy. Jak coś wymaga wyjaśnienia lub doprecyzowania to pisz. Z całą pewnością każdy tym forum Ci pomoże! Pozdrawiam!