Problem z działką i jej dzierżawcą

[dzialkazproblemem]

Witam,

 

Zamierzam kupić działkę. Właścicielem jest starszy Pan około 76 lat, mieszka sam nie ma rodziny. Ma działkę o pow. 1,5Ha którą dzierżawi. Na miejscu siedzi dzierżawca który tylko czeka aż dziadek umrze. Dziadek chce sprzedać ziemię ale jest jeszcze dzierżawca który nie jest wpisany w księgach wieczystych. Za ok. 2-3 tyg. mamy finalizować transakcję. Czy dzierżawca ma prawo aby nie zgodzić się na sprzedaż działki ? Dzierżawca twierdzi że jest jakaś umowa między nimi ale nie widziałem jej.. Nie chciałbym się zdziwić u notariusza. Dzierżawcy nie ufam, a dziadek chce sprzedać ale wzrusza ramionami i mówi żeby dogadywać się z w/w.

 

Z góry dziękuje za odpowiedź

 

Ps. Z góry przepraszam jeżeli wątek pojawił się nie w tym miejscu lub już gdzieś jest coś podobnego ale mimo poszukiwań nie udało mi się znaleźć podobnego problemu.

[VoYtek8]

Pytanie czy ten Pan Dziadek podpisał jakąś umowę z dzierżawcą tak naprawdę, czy to jest dzierżawa "na słowo". Pozdrawiam

[dzialkazproblemem]

No umowy nie widziałem, Pan dziadek mówi że jest ale nie wie gdzie...

Ale w księgach wieczystych nie jest wpisany nigdzie, więc może być to tylko umowa "dzika" nawet jeżeli na papierze to nie przy notariuszu

[VoYtek8]

No to pytanie jak sformułowana jest ta umowa, może być w niej zapisane że dzierżawca ma prawo pierwokupu, no i wtedy będzie stwarzał problemy w transakcji. Wiesz ten dzierżawca jak jest cwaniakem to mógł wkręcić właśnie w ten sposób Pana Dziadka blokując mu tym możliwośc sprzedania działki komuś innemu. Dopóki tej umowy nie zobaczysz to nic nie da się określić. Pozdrawiam

[dzialkazproblemem]

No to właśnie coś takiego usłyszałem od owego dzierżawcy, coś w stylu że i tak ma prawo pierwokupu :/

 

I co w takim wypadku ?

Jeżeli faktycznie ma prawo pierwokupu to może stanąć na drodze właścicielowi jeżeli ten chce sprzedać działkę?

Co może się stać jeżeli pójdziemy z Panem Dziadkiem do notariusza i podpiszemy dokumenty ?

Fizycznie nie istnieje w księgach więc notariusz nie wie o tej umowie, jeżeli dziadek nic nie powie a dok. zostaną podpisane to co wtedy ?

[VoYtek8]

Oj to ja już nie wiem to w temacie notarialnym działek jestem zielony. Może @DuzyGrzegorz jak wejdzie na forum to pomoże bo on w prawie jest oblatany, albo idź do notariusza, prawnika i spytaj się co w takim wypadku zrobić. Tylko że musisz posiąść tą umowę, wiesz może ten dzierżawca po prostu z Tobą tak gra, gada że ma w umowie prawo pierwokupu, a może to nie jest zapisane w umowie, a on tylko tak gada żeby nie stracić pola które dzierżawi. Teraz trochę cokolwiek na ten temat poczytałem i to chyba wygląda tak że że Pan Dziadek przed sprzedażą (o ile dzierżawca ma zapisane prawo pierwokupu) musi iśc do niego i złożyć mu propozycję sprzedaży tej oto działki, jeśli dzierżawca odmówi kupna to Pan Dziadek bez żadneych przeciwwskazań może sprzedać tą działkę komukolwiek. Jeśli jednak idziesz po poradę do prawnika to koniecznie zdobądź umowę dzierżawy, pogadaj z Panem Dziadkiem żeby poprosił dzierżawcę o okazanie tej umowy i Ty sobie ją np. skopiuj. Pozdrawiam

[dzialkazproblemem]

Ok dzięki. Dzierżawca to zwykły burak, gość który nie śmierdzi groszem. Wygląda jak jakiś menel i okupuje kawałek ziemi u dziadka. Przy okazji pomaga mu od jakiegoś czasu z zakupami itp..

Już zdążył zyskać dziadka zaufanie i wmówić mu pare dziwnych rzeczy. Co gorsze dziadek się wszystkiego boi, a gość ostatnio jak się spotkaliśmy po raz pierwszy to mało mnie nie pobił. Dziadek mówi że koleś jest dzierżawcą i ma prawo pierwokupu - on też tak twierdzi, ale jak już wspomniałem umowy nie widziałem. Postaram się ją wyciągnąć od któregoś z nich..

 

Najgorsze że już trochę w nią zainwestowałem no ale to już było moje ryzyko.

No nic mimo wszystko dzięki, zobaczymy czy jeszcze ktoś tu czegoś nie dopisze a ja jak tylko rozwiąże ten temat to podziele się informacją jak zakończyła się ta sprawa

[VoYtek8]

Nie dziękuj za pomoc bo to forum jest po to by ją uzyskać i mi się chce pomagac w takich sytuacjach taki ludziom jak Ty. Jeśli widzisz że ten dzierżawca nie ma kasy to te jego prawo pierwokupu jest mało ważne bo co z tego że Pan Dziadek zaproponuje mu kupno tej działki jak on nie ma pieniędzy by mu zapłacić. A mam takie pytanie na marginesie jaka to klasa ziemi i ile kosztuje taki kawałek? Pytam z ciekawości i liczę na rozwiązanie sprawy korzystnie dla Ciebie. Pozdrawiam

[dzialkazproblemem]

Hmmm,

 

to może opisze to trochę dokładniej, z tego 1,5Ha ja chcę kupić 22 ary nie jestem pewien ale chyba jest to już ziemia przekształcona na działkę budowlaną, muszę zadzwonić do geodety i sprawdzić. Za te 22 ary płacę 10tys. zł, nie wiem jak w innych częściach Polski ale u nas jest to cena b. niska. Za taką działkę powinienem zapłacić z 30-40tys. Działka nie jest uzbrojona nie jest doprowadzony prąd/woda/gaz itp.

 

Co do klasy ziemi to nie mam zielonego pojęcia ?!

Jestem dość młody bo mam dopiero 25 lat, o działce tej dowiedziałem się od znajomego który ma swoją niedaleko.

Traktuje ją jako inwestycję na przyszłość..

---

Gdzie mogę się dowiedzieć czegoś o klasie ziemi ??

[VoYtek8]

Musiałbys pobrać próbkę gleby i zawieźć do badania, ale to może nie wyjśc bo możesz trafić np. na lepszy albo gorszy kawałek ziemi. Najlepiej pogadaj z Panem Dziadkiem,albo z sąsiadami jakie tam jest pole. Pozdrawiam

[dzialkazproblemem]

A wracając do tego że dzierżawca nie śmierdzi groszem i nie ma za co kupić tej działki, jak to załatwić ?

 

Wystarczy że wie o mnie ? Że jestem zainteresowany działką ?

Kurcze no nie chcialbym swiecic oczami przed notariuszem jak zapyta a gdzie jest dzierzawca.

[dzialkazproblemem]

myślałem o tym całą noc..

jeżeli dzierżawca wie o tym że chcę kupić działkę, to już jest dla niego wystarczająca informacja ?

on jak sam powiedział nie chce tego kupić teraz.. po prostu jest mu nie na rękę że ja to kupuję bo w przyszłości on by to wszystko przejął

Jeżeli pójdziemy do notariusza i powiemy że dzierżawca wie o transkacji ale nie jest zainteresowany kupnem działki to wystarczy ?

Gość chce mi zrobić straszny problem z tą działką i coś czuje że nie da mi żyć..

[Mikruss]

jezeli dZierzawca ma umowe na czas okreslony to mozesz kupic ta dzialke ale dzierzawca przechodzi ze stara umowa do ciebie jako nowego wlasciciela na tych samymch warunkach.

Jezeli dzierzawa na gebe to nic mu do tego

[dzialkazproblemem]

niezależnie od tego co jest zapisane w umowie o dzierżawę ?

chodzi mi o to czy istnieje jakiś dziwny zapis który uniemożliwi mi kupno działki bez jego zgody..

 

Czy notariusz może wymagać obecności dzierżawcy przy podpisywaniu aktu ?

[Mikruss]

to kjuz musisz isc do notariusza i wszystko ci wyjasni dokladnie.

[dzialkazproblemem]

jestem już po rozmowie z notariuszem,

 

więc tak, jeżeli jest umowa o dzierżawę i gość ma prawo pierwokupu to jest mały problem, jeszcze tylko nie sprawdziliśmy czy jest wpisany w krajowy rejestr umowa o dzierżawę

jeżeli nie ma to jest problem robi się trochę mniejszy, jak już wcześniej wspomniałem dzierżawca nie ma kasy żeby kupić tą działkę i notariusz zaproponował umowę warunkową która zostanie wysłana do dzierżawcy i jeżeli nie odpowie w ciągu 30dni lub odpowie negetywnie to podpisujemy akt notarialny i działka staje się moja.

Problem będzie jeżeli Dzierżawca będzie chciał ją kupić, ale wątpie ;-)

 

czekam na wszystkie dok. od geodety i mam nadzieje że w ciągu 2tyg. uda mi się podpisać tą umowę warunkową

dam znać jak dowiem się czegoś nowego

[DuzyGrzegorz]

Notariusz powinien Ci dać informację mniej więcej taką:

W przypadku sprzedaży ziemi rolniczej przez osobę fizyczną lub osobę prawną inną niż ANR, prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy, jeżeli łącznie spełnione są warunki:

1) umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej

2) umowa ma datę pewną

3) umowa była wykonywana przez co najmniej 3 lata licząc od daty pewnej

4) nabywana ziemia wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnie produkcji rolnej.

O treści umowy sprzedaży ziemi rolniczej zawiadamia się dzierżawcę tej nieruchomości, jeżeli umowa dzierżawy trwała co najmniej 3 lata od dnia jej zawarcia i przysługuje mu prawo pierwokupu.

Jeżeli dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu ma miesiąc na podjęcie decyzji od chwili otrzymania zawiadomienia.

Jeżeli nie ma uprawnionego do pierwokupu albo uprawniony nie skorzysta z tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje ANR.

Przepisów o prawie pierwokupu nie stosuje się jeżeli nabywcą nieruchomości rolniczej jest:

1) spółdzielnia produkcji rolnej, a sprzedawcą jej członek, a nieruchomość rolnicza stanowi wkład gruntowy w tej spółdzielni;

2) osoba bliska sprzedającemu.

Jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolniczej ma na celu uzyskanie prawa do renty strukturalnej, prawo pierwokupu przysługuje, gdy w wyniku wykonania tego prawa zostanie spełniony warunek z ustawy o rentach strukturalnych w rolnictwie (Dz. U. Nr 52, poz. 539).

Prawo pierwokupu ANR nie przysługuje, jeżeli w wyniku nabycia nieruchomości rolniczej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż 300 ha, a nabywana nieruchomość rolna położona jest w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie sąsiedniej.

Jeżeli cena sprzedawanej nieruchomości rolniczej rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, wykonujący prawo pierwokupu może, w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości. Cenę wtedy ustala sąd przy zastosowaniu sposobów jej ustalania przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.

Jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha następuje w wyniku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży (np. darowizny) ANR może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej.

Jeżeli równowartość pieniężna nie wynika z treści umowy, równowartość tę Agencja określa przy zastosowaniu sposobów ustalania wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli równowartość pieniężna wynika z treści umowy ale rażąco odbiega od wartości rynkowej nieruchomości rolniczej, ANR w ciągu 14 dni od oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu może wystąpić do sądu o ustalenie ceny.

Powinien Cię jeszcze poinformować o czynnościach pozornych i ich konsekwencjach.

Pozdrawiam!